- Регистрация
- Сообщения
- 736
- Реакции
- 36
На фоне льготной ипотеки возник и строительный бум и много вопросов.
На что смотреть, если вы решили купить квартиру в новостройке? Вначале – на форму договора.
1. Большинство квартир в новостройках реализуются по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ). Тут интересы покупателя защищает 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и Закон о защите прав потребителей, это дает самые лучшие гарантии. Договор заключается напрямую с застройщиком и подлежит регистрации в Росреестре. Заключать договоры ДДУ застройщик вправе только после получения разрешения на строительство.
2. Ещё может быть уступка прав по ДДУ, это тоже регистрирует Росреестр. Часто так продают квартиры частные инвесторы или компании, заключившие договор с застройщиком на раннем этапе. Важно помнить, что по переуступке передаются ровно те же права, что и по первоначальному ДДУ. Если в первоначальном ДДУ указана стоимость 5 млн, а по договору уступки вы заплатили 10 млн, то застройщик отвечает только в пределах 5 млн!
Иногда недобросовестные строители продают через подконтрольные компании, с которыми заключают прямые договоры за символические деньги, а клиенту через уступку продают за полную цену. Менеджеры в таких компаниях сделают все, чтобы не показать ДДУ. Риск такой схемы, что в случае проблем у застройщика, при расторжении договора можно рассчитывать только на сумму в ДДУ, поэтому всегда требуйте его перед покупкой.
3. Еще вариант – жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Здесь покупатель вступает в кооператив (юрлицо), и все правоотношения регулируются его уставом и законом 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах». По сути, ЖСК – это группа, которая решила «скинуться» и построить дом. Никакие санкции, предусмотренные законом о защите прав потребителей, тут не работают. Это самый рискованный вариант, были случаи, когда ЖСК выкупал участок, собирал деньги и годами не мог получить разрешение на строительство.
Дадим пример. Клиент в 2013 году внёс 6 миллионов, срок сдачи был в 3-ем квартале 2015. Но в 2018 разрешение на строительство еще не было получено, а на участке росла только трава (наберите в поисковике «Сходня-8»). Клиент написал заявление на выход из кооператива, но в указанный в уставе 2-х месячный срок деньги ему не вернули. Тогда он обратился в суд, который удовлетворил требования лишь частично – взыскал с ЖСК сумму пая и проценты, но только с момента выхода из кооператива. Исполнительный лист был получен в мае 2019 года и передан приставам, но деньги до сих пор не получены. Таких историй с ЖСК много.
Как только мы убедились, что застройщик работает по ДДУ и сумма в договоре, совпадает с требуемой, нужно смотреть, работает ли застройщик по счетам-эскроу.
Смысл счета-эскроу, в том, что застройщик строит на заемные деньги, а деньги дольщиков аккумулируются на спецсчетах и передаются только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Если в установленный срок не дадут ключи, вы вправе расторгнуть договор и забрать деньги со счёта эскроу без суда. Правда, сумма на эскроу не может превышать 10 млн на один объект. По сути, это аналог страхования вкладов в банке.
Не все застройщики работают со счетами-эскроу, но это не причина отказываться от них. Это повод более тщательно проверить как застройщика, так и сам объект. В законе есть послабления, которые позволяют не применять эскроу при определённых условиях. К тому же некоторым и эскроу не мешает проворачивать схемы, например, через уступку, о чем мы писали выше, миллион заводится на эскроу, а остальные 9 – как плата за факт уступки.
Если берете квартиру с отделкой от застройщика, смотрите, чтобы в ДДУ было полное описание отделки. Часто используют схему, когда работы по отделке идут по отдельному договору пожертвования, следовательно, вы не сможете заявить мотивированный отказ от приемки из-за недостатков отделки, как и требовать их устранения или неустойки.
Промежуточный вывод такой: идеальный вариант – это прямой договор ДДУ со стоимостью квартиры до 10 млн, где вся сумма проходит на эскроу-счёт.
На что смотреть, если вы решили купить квартиру в новостройке? Вначале – на форму договора.
1. Большинство квартир в новостройках реализуются по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ). Тут интересы покупателя защищает 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и Закон о защите прав потребителей, это дает самые лучшие гарантии. Договор заключается напрямую с застройщиком и подлежит регистрации в Росреестре. Заключать договоры ДДУ застройщик вправе только после получения разрешения на строительство.
2. Ещё может быть уступка прав по ДДУ, это тоже регистрирует Росреестр. Часто так продают квартиры частные инвесторы или компании, заключившие договор с застройщиком на раннем этапе. Важно помнить, что по переуступке передаются ровно те же права, что и по первоначальному ДДУ. Если в первоначальном ДДУ указана стоимость 5 млн, а по договору уступки вы заплатили 10 млн, то застройщик отвечает только в пределах 5 млн!
Иногда недобросовестные строители продают через подконтрольные компании, с которыми заключают прямые договоры за символические деньги, а клиенту через уступку продают за полную цену. Менеджеры в таких компаниях сделают все, чтобы не показать ДДУ. Риск такой схемы, что в случае проблем у застройщика, при расторжении договора можно рассчитывать только на сумму в ДДУ, поэтому всегда требуйте его перед покупкой.3. Еще вариант – жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Здесь покупатель вступает в кооператив (юрлицо), и все правоотношения регулируются его уставом и законом 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах». По сути, ЖСК – это группа, которая решила «скинуться» и построить дом. Никакие санкции, предусмотренные законом о защите прав потребителей, тут не работают. Это самый рискованный вариант, были случаи, когда ЖСК выкупал участок, собирал деньги и годами не мог получить разрешение на строительство.
Дадим пример. Клиент в 2013 году внёс 6 миллионов, срок сдачи был в 3-ем квартале 2015. Но в 2018 разрешение на строительство еще не было получено, а на участке росла только трава (наберите в поисковике «Сходня-8»). Клиент написал заявление на выход из кооператива, но в указанный в уставе 2-х месячный срок деньги ему не вернули. Тогда он обратился в суд, который удовлетворил требования лишь частично – взыскал с ЖСК сумму пая и проценты, но только с момента выхода из кооператива. Исполнительный лист был получен в мае 2019 года и передан приставам, но деньги до сих пор не получены. Таких историй с ЖСК много.
Как только мы убедились, что застройщик работает по ДДУ и сумма в договоре, совпадает с требуемой, нужно смотреть, работает ли застройщик по счетам-эскроу.
Смысл счета-эскроу, в том, что застройщик строит на заемные деньги, а деньги дольщиков аккумулируются на спецсчетах и передаются только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Если в установленный срок не дадут ключи, вы вправе расторгнуть договор и забрать деньги со счёта эскроу без суда. Правда, сумма на эскроу не может превышать 10 млн на один объект. По сути, это аналог страхования вкладов в банке.
Не все застройщики работают со счетами-эскроу, но это не причина отказываться от них. Это повод более тщательно проверить как застройщика, так и сам объект. В законе есть послабления, которые позволяют не применять эскроу при определённых условиях. К тому же некоторым и эскроу не мешает проворачивать схемы, например, через уступку, о чем мы писали выше, миллион заводится на эскроу, а остальные 9 – как плата за факт уступки.
Если берете квартиру с отделкой от застройщика, смотрите, чтобы в ДДУ было полное описание отделки. Часто используют схему, когда работы по отделке идут по отдельному договору пожертвования, следовательно, вы не сможете заявить мотивированный отказ от приемки из-за недостатков отделки, как и требовать их устранения или неустойки.
Промежуточный вывод такой: идеальный вариант – это прямой договор ДДУ со стоимостью квартиры до 10 млн, где вся сумма проходит на эскроу-счёт.